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Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
Abr 25, 2019

La entrada en vigor el próximo 16 de junio de la ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, supondrá importantes novedades en la concertación de préstamos destinados a la financiación de inmuebles de carácter residencial. Por su importancia dedicaré una serie de artículos a esta materia. En el que ahora se aborda se estudia el ámbito de aplicación de la ley y el carácter sucesivo de su entrada en vigor y por ende de la trasposición de la Directiva 2014/17/UE.

La norma europea establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la consideración de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o bien cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles residenciales. La ley amplia este ámbito en algunos casos. Pero, frente a la afirmación del preámbulo “la presente ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas sean o no consumidoras”, la realidad es que solo cuando se trate de contratos hipotecarios o asimilados, como se verá, existe tal extensión, que abarcaría a los profesionales y autónomos. Por el contrario, la protección de la ley en los préstamos no hipotecarios se limita a las personas consumidoras ya sean prestatarias o garantes o avalistas. Definidos en el artículo 4. 2 el prestamista, intermediario inmobiliario y prestatario, sin embargo, no se define “avalista o garante”. Estas expresiones se deben reconducir –pese a la falta de concreción- al hipotecante no deudor; a la prestación por una persona física de fianza personal en cualquiera de sus modalidades: solidaria o en mancomún; por cantidad determinada o temporal; durante la vida del préstamo o en su total importe o la prestación de garantías mobiliarias (prenda de cartera de valores) ya se haga en la misma escritura en que se formalice la hipoteca o en otro documento vinculado, como una póliza mercantil, en los límites del artículo 197 del Reglamento Notarial.

El prestamista, persona física o jurídica, a los efectos de la ley interviene en el mercado de servicios financieros con carácter profesional o empresarial, o bien ocasionalmente de forma inversora. Pese a la aparente amplitud de la definición, presenta un elenco amplio de excepciones, como la hipoteca inversa. Por su parte, el intermediario de crédito es definido en sus funciones, puntualizando que la persona física que asiste y gestiona la firma hipotecaria no responde personalmente. Corresponde su coste al prestamista (14.1.e. 1)

Desde la perspectiva objetiva, aunque la ley no es uniforme en su terminología, deben incluirse los préstamos y créditos (como indica el Art 2.3), es decir, aquellos contratos en los que existe entrega de presente -como en el pago de una vivienda- y aquellos en los que existe una puesta a disposición de la cantidad, incluso en cuenta de crédito, ahora menos frecuentes.

La garantía inmobiliaria contemplada no solo será una hipoteca. Se prevé “otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial”. A qué se refiere no es claro. Puede hablarse de la anticresis y en sentido amplio, de los contratos incluidos en el artículo 90 de la Ley Concursal, créditos con garantía especial en el concurso, sobre inmuebles, aunque no sean derechos reales en sentido estricto tradicional. Se dirigirían a autónomos o profesionales el leasing inmobiliario o a cualquier persona la refacción. Mas dudosa es la inclusión de la condición resolutoria prevista en el artículo 1504 del Código Civil. Por otra parte, la finalidad del préstamo se dirige a adquirir o conservar, (este último término podría englobar tanto la reforma, como la refinanciación o ambos) derechos de propiedad – ¿han de entenderse incluidos los derechos de superficie o usufructo como parece por su finalidad? – sobre terrenos o inmuebles -no solo solares, por lo que se incluye la actividad de transformación del suelo previa a la licencia más específica, y ya sean construidos o por construir.

El objeto que sirve de garantía es distinto según el tipo de préstamo: para el hipotecario ha de ser un inmueble de uso residencial. Incluidos trasteros, garajes y otros que sin ser viviendas cumplan función doméstica. Es difícil saber a cuáles se refiere, salvo elementos comunes en la división horizontal o los propios de la actividad agrícola familiar, de dudoso encaje. No incide la norma en aspectos administrativos, sobre concesión de licencias, que habrán de considerarse normas especiales. Los terrenos destinados a construcción solo son relevantes, desde la perspectiva subjetiva del prestatario o garante. Ha de entenderse que los prestamos sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir en que el prestatario o garante no sea consumidor, ya sean hipotecarios (no destinados a función doméstica) o no, están fuera del ámbito de la ley y se regirán por los criterios hasta ahora aplicados, sin que quepa hacer una interpretación a contrario de la ley, en relación a su forma, derivada del tenor del art. 22, que es norma específica en el contexto trasposición de la directiva 2014/17/UE y en nada altera, por lo demás ni el derecho real de hipoteca ni el efecto ejecutivo de los documentos públicos notariales.

Finalmente, las normas establecidas en la ley 5/2019 son irrenunciables e imperativas. También lo serán –dice el art. 3 – “sus normas de desarrollo”. La técnica empleada es, cuanto menos, problemática, en cuanto se refiere al carácter imperativo de futuros Reales Decretos y órdenes ministeriales. Además de las normas de desarrollo previstas en el ámbito financiero, se está tramitando por procedimiento de urgencia un Real Decreto, que desarrollará parcialmente la ley, en especial, dirigido a la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material de los contratos, incluida el acta notarial previa, obligatoria y gratuita, cuyo análisis se abordará, una vez finalizado su desarrollo. La trasposición de la Directiva no será efectiva hasta que no se haya completado. Por ello deberá considerarse un mero error –uno de varios- que la Disposición Transitoria 4ª considere derogada desde el 21 de marzo, la FIPER (EHA/2899/2011) en cuanto la inexistencia hasta junio de la FEIN –Ficha europea de información normalizada- de contenido directamente aplicable haría inviable en el interim la concertación de préstamos hipotecarios.

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