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Nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Nov 17, 2017

El pasado 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta norma tiene por objeto trasponer la Directiva 2014/17/UE, con una indudable mejora en la posición de los prestatarios (vid, cuadro comparativo anexo a la información proporcionada por el Consejo de Ministros (Vid.www.lamoncloa.gob.es). La Directiva está ya en aplicación en España, pues sin perjuicio de las sanciones que corresponden al Estado miembro por su tardía o inadecuada trasposición es derecho de los ciudadanos su aplicación al menos vertical, como efecto directo de las disposiciones que sean incondicionales o suficientemente claras según abundante jurisprudencia del TJUE. El proyecto ha seguido una andadura complicada, políticamente –dado el momento de máxima tensión autonómica- y jurídicamente, en cuanto los informes del C.G del Poder Judicial y del Consejo de Estado, pusieron de manifiesto las importantes carencias del anteproyecto, que no se han corregido totalmente. Asimismo, el contexto en que se publica el texto, ya acuciado el Gobierno por la Comisión europea en cuanto España presenta un notable retraso en la trasposición, viene complicado por los fallos jurisprudenciales pendientes en el TJUE sobre ejecución de créditos cedidos, vencimiento anticipado e interés de demora. Sentencias que pueden dar alguna sorpresa en el contexto de la nueva ley.

Lógicamente, en el espacio de esta Tribuna no es posible realizar siquiera una aproximación cierta de un texto tan complejo (47 artículos divididos en cuatro capítulos; nueve disposiciones adicionales; cuatro disposiciones transitorias; una derogatoria y doce finales) por lo que me limitaré a señalar alguna línea general del mismo desde la perspectiva del Derecho Privado.

El primer tema que llama poderosamente la atención, es que el Proyecto señala abiertamente (Disposición Final décima) que no se traspone totalmente la directiva 2014/17/CEE, pues para ello es necesario un posterior desarrollo reglamentario. Ciertamente no se comprende la política legislativa aplicada, pues aun siendo dos áreas las cuestionadas: financiera y reguladora de Entidades, de la competencia de Economía y jurídica hipotecaria y notarial, de la competencia de Justicia, no puede, tras un retraso de diecinueve meses, publicar una norma con rango de ley que no pueda considerarse el vehículo de la trasposición.

El TJUE tiene declarado que la trasposición normativa debe ser clara, debiendo los Estados ofrecer garantías al respecto, en el rango que conforme al Derecho nacional corresponda trasponer. En efecto, la Disposición final  prevé una amplia batería de normas con rango reglamentario. Entre ellas destacaré dos: el contrato tipo voluntario de préstamo hipotecario, precalificado por tanto (se modifica, adicionalmente el artículo 12 de la Ley hipotecaria) y una referencia a los prestamos electrónicos, que suena notablemente a enésima ruptura del principio de titulación publica, y que el iter legislativo debería ser concretado en cuanto la forma electrónica es firma de un documento privado, con las carencias que supone en el contexto del Derecho privado y del público).

Preocupante es que precise desarrollo posterior uno de los elementos esenciales de la Directiva: la FEIN de obligada transcripción –no trasposición- pues son anexos se aplica directamente (art. 2).

La confusa trasposición nace del ámbito subjetivo del proyecto, que es asimismo poco claro. Mientras la Directiva se refiere a consumidores –concepto perfectamente acuñado al que se refiere su artículo 4 – , el proyecto utiliza una novedosa técnica, al dirigirse a personas físicas, incluyendo al decir de su Preámbulo a los empresarios autónomos. Con ello se separa de los conceptos de la Unión Europea que no reconoce como destinatario de sus normas, en este contexto, a la persona física, más allá de la seguridad de los productos, sino que en un concepto ampliado de consumidor asimila a figuras como asociaciones o fundaciones y en un sentido empresarial tiene definida la figura de la PYME sea persona física o jurídica. Este tertius genus que se aplicará en España, puede presentar problemas de reconocimiento en cuanto la trasposición de las normas europeas, ha de ser en lo posible uniforme y horizontal en todos los Estados miembros.

Además, la persona física a la que se aplica la norma no necesariamente será prestataria o acreditada- económicamente, quien recibe el dinero con el que se financia el inmueble- sino que abarca un conjunto de posiciones en relación al crédito: ser avalista, subrogado, novado en la finalidad o hipotecante no deudor, lo que amplia notablemente el ámbito de la directiva y fragmenta evidentemente el mercado de la financiación inmobiliaria.

La segunda cuestión que quiero abordar es la disposición transitoria tercera que prevé un plazo de diez días para la interposición de un incidente extraordinario de ejecución siempre que no se hubiera entregado la posesión del inmueble. Aunque no se diga se está de una parte, afrontando la STJUE de 26 de enero 2017 que declara nula la Disposición Transitoria primera de la Ley 1/2003 y de otra reforzando la posición española en las causas acumuladas en relación a la cesión de créditos en paquete, para los que se sostiene la posición de créditos litigiosos.

En interés de acreedor y deudor –sin que pueda blindar el cumplimiento del control de trasparencia- se prevé una actuación notarial gratuita en el periodo de siete días previos a la autorización del préstamo. Con ello se eleva a rango de ley lo que ya se establecía en una orden ministerial nada menos de 1994, asi como en la totalidad de las normas notariales, esa visibilidad favorece la certeza y seguridad jurídica y con ello el crecimiento económico en un mercado, el inmobiliario, aun vacilante.

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