Got an Idea? We would Love to Chat

Making things with love in Berlin 

Aspectos internacionales del matrimonio ante notario

Desde la ley 6/2021, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, los notarios españoles instruyen expedientes matrimoniales previos a la celebración de matrimonio, al tiempo que tienen atribuidas competencias de oficiante...

Algunas cuestiones jurídicas en el metaverso

El metaverso, evolución de Internet que incorpora una realidad virtual y sensorial, presenta o, mejor dicho, intuye, dado que está en pleno crecimiento, numerosas aplicaciones y oportunidades siendo, hoy, un espacio no regulado. Ciertamente, Neal Stephenson, no podía...

Fide Fundación Cierre del Curso Académico 2021-2022

Me encantó formar parte del 15º Claustro Académico de Fide el pasado 5 de Julio. El claustro es un acto de carácter académico y social que supone una oportunidad estupenda para reunirse con todos los profesionales que forman parte de la fundación. Presenté junto con...

Nuevas hipotecas ¿el final de los litigios?
Jun 19, 2019

Aunque el BOE de hoy publica una prórroga en la utilización de medios telemáticos hasta el día 31 de julio, la ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entra en vigor mañana 16 de junio.

Tras su largo camino parlamentario y administrativo, el resultado es, sin duda, una ley difícil, con contradicciones y de complicada hermenéutica. Su objetivo principal es la tardía trasposición de la Directiva 2014/17/UE, pero al tiempo se dirige, además, a pacificar la litigiosidad, en el clausulado y ejecución, de las hipotecas en España. Pues, es sabido que desde la conocida sentencia Aziz del TJUE, se mantienen litigios hipotecarios en toda instancia judicial.

La Ley aborda diversas materias. Desde la comercialización de los préstamos inmobiliarios, su concesión responsable y agravamiento de responsabilidad de sus agentes, hasta una nueva regulación parcial tanto del contrato como del derecho real de hipoteca. La parte más relevante de la norma se dirige a la fase precontractual, reforzando el equilibrio entre las partes. Para el futuro, las nuevas hipotecas y préstamos personales cuya finalidad sea residencial, se incluyen en un complejo esquema subjetivo que tendrá como eje central a la persona física, incluidos autónomos, ya sea prestatario, garante o hipotecante no deudor (hipotecas sobre inmuebles de uso residencial) o al consumidor (prestamos, hipotecarios o no, cuyo destino sea más amplio: adquisición, reforma o refinanciación de terrenos o inmuebles) pero siempre con una finalidad residencial,  

Si se trata de préstamos hipotecarios de finalidad residencial será preciso el otorgamiento de un acta notarial previa, de nuevo cuño, enmarcada en el cumplimiento del principio de transparencia material.  La cualidad de persona física o consumidor del prestatario, avalista o hipotecante no deudor determina, además, que el préstamo hipotecario se someta a especiales reglas respecto de su vencimiento anticipado y más dudosamente, aunque debería interpretarse de manera armoniosa, respecto del tratamiento de un eventual interés de demora.

Ciertamente, si hubiera que destacar un elemento relevante del nuevo sistema, uno solo, ese sería la atribución de nuevas funciones a los notarios, dirigidas a garantizar la transparencia de los nuevos préstamos inmobiliarios, a fin de incrementar la seguridad jurídica y con ello evitar litigiosidad. La confianza en el sistema hipotecario, conlleva que nuevos ciudadanos disfruten de la propiedad de nuevas viviendas, gracias a una financiación a largo que plazo, que asienta desde hace más de treinta años a la clase media en España y que debe permitir, a su vez, la movilidad laboral y la negociación de sus activos en base a unas reglas justas.

Por ello, para que la transparencia material sea una realidad y pueda ser controlada por el notario, que es la clave del sistema, es esencial que su libre elección por la persona física o consumidor esté garantizada. El Banco o sus gestores, no pueden imponer (o aconsejar vivamente con igual resultado) concretos notarios, sino que será el cliente –pese a que ese gasto corresponda al Banco-  quien debe tener la posibilidad de elegir fuera del entorno de influencia del prestamista.  De ahí la importancia de que esa libre elección y toda notificación y actividad notarial se encuadre en una plataforma tecnológica dependiente del Notariado, que garantice la fehaciencia de las comunicaciones en el contexto de identificación y firma digital previa a la presencia física del interesado.

Y dado que en ningún caso es posible que la elección se produzca ante la entidad bancaria o en su perímetro de influencia, el acta de comprobación de las condiciones de transparencia material debe dejar rastro de la forma en que se elige al notario en que la persona física o el consumidor confía, siempre que tenga una conexión razonable con el préstamo. Si no es así, el juez podría cuestionar la corrección del control de la transparencia material, piedra de toque del sistema.

La ley regula con cierto detalle el acta notarial previa a la escritura pública de hipoteca (al menos el día anterior a ésta) formalizada ante el mismo notario que autorice la escritura, conforme a los criterios del Derecho notarial. El notario realizará el control y verificación de la transparencia, comprobando la fecha de entrega de la documentación, a fin de que quede cumplido el periodo de reflexión y los documentos entregados (Art. 14 de la Ley). Con ocasión del otorgamiento del acta, el compareciente podrá obtener el asesoramiento personal que precise a tal fin. Es una actuación notarial gratuita y queda, con ella, desdoblada su actuación en acta previa y escritura de préstamo, a fin de que la persona física, como indicó el Tribunal Supremo, reciba un mejor asesoramiento.

Sin embargo, la ley omite o no clarifica, otros temas relevantes, además del ya citado ámbito de aplicación.  Por ejemplo, los requisitos de las subrogaciones pasivas entre personas físicas o con profesionales; las activas entre Entidades; las novaciones o los préstamos en divisas. Tampoco clarifica el alcance del depósito en el revisado Registro de condiciones generales de la contratación.

La función de la seguridad jurídica preventiva, notarial y registral es clave en el sistema jurídico hipotecario español. Debe garantizar adecuadamente el lícito derecho de la entidad prestataria a que, cumplidos estos controles, el préstamo no sea conflictivo durante su vigencia, ni atacado en su desenvolvimiento o en una eventual ejecución por impago, indeseable para ambas partes.

Junto a este escenario, la ley 5/2019 y su Real Decreto de desarrollo 309/2019 presentan un importe aspecto tecnológico definitorio del nuevo modelo hipotecario. Sin perjuicio de que su arranque precise de una cierta flexibilidad, a fin de cumplir sus importantes objetivos, el sistema es totalmente electrónico.  A mi juicio, cada notario debería tener asignado, sobre la base de herramientas facilitadas exclusivamente por el Notariado, en base al actual art. 17 bis de la ley notarial, un protocolo en la nube, a fin de almacenar tanto la información adicional al acta, por el tiempo necesario (al menos seis años tras el vencimiento del préstamo) como otros depósitos o aplicaciones.  Sería la ocasión de dar el paso definitivo en un ámbito en el que el Notariado siempre ha sido extremadamente conservador pese a tener ya para ello un correcto marco legislativo.

En todo caso, el sistema funcionará, no quepa duda. Y lo hará sobre la base del papel crucial que atribuye la ley a la Dirección General de los Registros y del Notariado que deberá conciliar los distintos puntos de vista, las lagunas y las contradicciones, además de una esencial función de inspección de las plataformas.

El esfuerzo debe ser de todos los actores, con la vista puesta en que España crezca; tanto en actividad económica como en bienestar de sus ciudadanos.

Y en que sea el final de los litigios.

es_ES