La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, actualiza la conciliación registral entre los denominados MASC –  medios adecuados de solución de controversias-.

Recordemos que la conciliación es un MASC  en que las partes  gestionan por sí mismas la solución de sus diferencias, con la ayuda de un tercero neutral y calificado, y en el caso de la conciliación notarial y registral, su finalidad puede ser, además de evitar comenzar un pleito, poner fin a uno que se haya comenzado, ya que tanto el artículo 81 de la Ley del Notariado como el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria se refieren a la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial  por el contrario al Art. 139 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

La conciliación registral fue introducida  en la modificación de la Ley Hipotecaria con ocasión de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.  Entonces decía  el Art. 103 bis de la Ley Hipotecaria en lo que interesa: “Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial”. …

Y en su párrafo 2º “Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia.”  

Ahora se añade a éste párrafo: La certificación estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La ejecución se tramitará conforme a lo previsto para los títulos ejecutivos extrajudiciales.

La dotación de efecto ejecutivo a la conciliación, supone sin duda alguna, un cambio de naturaleza en la función registral que se acerca en este punto, en el ámbito material que establece el Art. 103 bis, a la notarial.

Sin embargo, mientras la conciliación notarial es clara en su procedimiento  (el de toda escritura pública en el que se asesora y valoran los intereses) y efectos (ser un título ejecutivo) , la registral plantea problemas que la DG SJYFP intenta clarificar y que muy esquemáticamente se analizan seguidamente.

En primer lugar, el ámbito de aplicación, que no necesariamente conduce a materia inscribible en un determinado Registro (de la propiedad, mercantil o de bienes muebles) como muestra la disyuntiva “o”.  Puede versar independientemente de la materia inscribible sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil, por lo tanto materia contractual no inscribible.  Siendo así, el solicitante de la conciliación podría elegir teóricamente cualquier Registrador en activo para que realice la conciliación, lo que  es incompatible con el principio esencial de la función territorial, compartida, por otra parte con los Letrados de la AJ  -que la ley de 2025, sigue denominando Secretarios Judiciales- competentes  por razón de su jurisdicción.

Lo alejado de la naturaleza registral  de esta lectura,  hace presumir que el conflicto directa o indirectamente se liga a bienes o derechos inscritos y que al registrador competente al que le es plantado  lo sea porque la otra parte (raramente será de mutuo acuerdo, por lo que se verá) – posea bienes inscritos o sociedades registradas o bienes muebles inscritos (aeronaves o barcos) o con cargas  o gravámenes registradas en RBM

En tal caso la ausencia de un procedimiento,  no puede convertir la conciliación en un elemento de presión, si se pretende un asiento de presentación por el mero hecho de solicitar la conciliación. Esto implicaría un perjuicio poco explicable para la otra parte – en la práctica desgraciadamente es utilizado muy a menudo torticeramente- a fin de que pierda cualquier acceso a la financiación durante la vigencia del asiento.

La petición de la conciliación, como es generalmente entendido y también por la DG, no es un título susceptible  de inscripción y por lo tanto tampoco de presentación.

Además, clarificar este extremo es imprescindible, en cuanto el recurso contra  la denegación del asiento de presentación en el Registro de la Propiedad tiene un plazo muy breve, añadiendo a su vez una diligencia extraordinaria para el propio Centro Directivo.  El recurso  se ha calificado de mecanismo legal exprés según fue introducido por la Ley 11/2023. Este recurso debe presentarse ante el Registro donde se denegó el documento en el plazo de tres días hábiles desde la notificación, y debe ser resuelto por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) en un plazo de cinco días hábiles.

Mas discutible será, pues no se encuentre entre los supuestos del articulo 3 de la Ley Hipotecaria, que alcanzada una conciliación de mutuo acuerdo entre las partes, el titulo ejecutivo (que no es equivalente a título inscribible) se presente, y a modo de título privilegiado  se inscriba  sin estar tipificado por lo que no está sujeto a AJD ni a TPO, con las implicaciones fiscales que podría suponer.

Se considera que esto no es posible,- además de incompatible pues título e inscripción recaería en el mismo conciliador-registrador-  como no lo es la inscripción directa de una conciliación notarial que deberá encontrar su vehículo adecuado, como se ha puesto de manifiesto en la conciliación sobre usucapión.

Otra cuestión importante es la solicitud, habitual cuando quien solicita la conciliación pretende una medida de presión  al conciliado, de medidas cautelares sobre las fincas a modo de anotaciones  preventivas o una atípica nota marginal –

Estas medidas cautelares, como también recuerda el Centro Directivo, no son posibles y quien la pretende deberá dirigirse a la autoridad judicial para solicitarlas (Art 727.5 LEC), con independencia de una eventual anotación de demanda.  La gratuidad de la medida cautelar sin probar fumus boni iuris implica una responsabilidad que solo puede conducir al Juez.

Sería importante, por tanto, abordar el procedimiento de la conciliación registral normativamente sin perjuicio de la labor clarificadora del Centro Directivo.